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              怎么还房贷最划算

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              楼主
              匿名  发表于 2018-3-3 16:53:08 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式


              房贷有很多种偿还方式但是国内非常固定只有等额本息法和等额本金法两?#22336;?#24335;所以我们下面讨论原理一三十年等额本息法还款是最划算的

              先做个科普等额本金法就是固定你每个月还的本金数额然后在这个基础上添加你每个月应还的利息就是你每个月?#33041;?#20379;前期较高后期还了大半本金之后每个月?#33041;?#20379;急速降低等额本息法就是采用浮动本金还款刚好三十年还清初期还?#33041;?#20379;里几乎全是利息后期还?#33041;?#20379;里几乎全是本金每个月?#33041;?#20379;数额是固定的


              图一


              如图1所示贷款一百万第一个月还款5307其中4083全部是利息你依然背负巨债最后一个月也还款5307利息只有21.58还的全是本金

              这里有个极大的误区尤其等额本息法的前期还款绝大部分都是利息甚至可以说你每个月交出去的钱只有零头是本金其他都是利息但是后期还的大半是本金利息很少所?#38498;?#22810;?#23435;?#35299;为等额本息法的前期是在被剥削所以倾向于在前期提前还款能还多少还多少有一种错误的理论说等额本息法越早提前还款越好如果前三五年没有提前还款那就别还款了因为你已经把该交的利息都交了后面再提前还款就不划算了给人一种前期的还款就是被吸血的错觉这种错误的理论流传如此之广以至于百度上随处可见?#28909;?#36151;款100W30年累计本息还款接近191万他会给你计算出如果你在前三年每年提前还款10W你最后的本息还款总额只有162万你支出的利息从91万一下子变成了60万省了30万

              表面上看很有迷惑性你头一个月还的钱大部分是利息这个时候提前还款能够显著减少你每个月还款的利息额度而最后一个月还款的5300块里面只包含了21.58的利息所以?#20197;?#36824;款的后期去提前还款我傻啊我我前面二十多年都把我的利息全交给银行了后面几年我疯了提前还款最佳提前还款的日期在前几年越早越好越早就?#36739;?#33879;的缩小我累计的还款总额

              但是这个理论看起来非常有?#35272;?#20294;是其实是完全错误?#27169;?#29992;数学方法可以精?#36820;?#35299;释到底为什么错误但是用数学方法描述起来非常艰涩?#35759;?#36825;也是为什么大部分人都被这种理论迷惑了而?#36873;?br />
              我下面用浅显的文字语言来告诉你为什么首先这个理论表述等额本息法提前还款?#38405;?#26377;利而?#20197;?#26089;提前还款提前还款的款项越多?#38405;?#36234;有利我们取极限值考虑银行发贷款100万给你的当天你就提前还款100万给银行了这样你的利息支出是0按这个理论?#38405;?#26159;最有利?#27169;?#20294;是请问如果这样的话你还贷款干嘛呢

              但是很多人还是耿耿于?#24120;?#35273;得自?#21644;?#20960;年每个月交?#33041;?#20379;里利息的比例太高了本金太少明显是被剥削

              以图1的数据举例图1?#26657;?#27599;个月还款4511元商贷100万年化利率是4.9%为了直观的理解我做了一个小表格



              图2

              如图2所示第一年12个月累计还款金额是63687元其中利息支出是48672元本金支出是15016元本金远少于利息乍一看好像是在支持那个错误的理论

              但是我们取极端考虑假设你不是房贷而是公司贷款我借给你100万约定30年还清利率4.9%其中前三十年每年只还利息最后一年直接还全部本金那么你第一年应该还多少利息

              很简单的计算100万乘以4.9%第一年你应该还给别人49000元的利息而等额本息法你还的利息是48672元再额外多还一点本金以便于你不至于在第三十年的时候需要一口气还完所有本金至于少的那400元是因为你今年还了一小部分本金所致

              看到这里已经很明确了等额本息法的本质扣除本金方面不谈利息方面就是今年你欠银行多少钱乘以贷款年化利?#25910;?#21512;?#33041;?#21033;率就是你这个月应还的利息这非常公平合理你欠一百万年利率5%一年就还5万过了十几年你还了一半本金还欠50万那你一年就还2万5如上述例子最后一个月你只欠了5285块钱所?#38405;?#26368;后一个月应还的利息就是5285*4.9%/12=21.58元

              利息方面的计算是没有任何问题?#27169;?#21807;有每个月还的本金是波动?#27169;?#36825;是为了要按照30年还清的目标进行计算所以才导致前期还本金少后期还本金多的情况出现其?#30340;?#19968;点都不吃亏你借了一百万约定利率是4.9%银行第一年收你4万9左右的利息难道这有什么问题吗

              为什么要说这个问题呢因为这个问题非常重要解释清楚了这个问题才能进行后续的讨论这个问题的结论就是等额本息法和等额本金法对银行来说毫无差别当年贷出去多少钱就收多少利息嘛收回来的本金可以贷给其他人但是对于客户来说差别很大等额本息法倾向于后期再还钱等额本金法倾向于前期就还钱至于为什么你签贷款协议的时候银行客户经理虽然无所谓但是都推荐你采用等额本息法?#33041;?#22240;是因为大部分客户都倾向于贷最多的钱但是等额本金法前期的高还款额很多客户承受不起为了能尽量的促成最多的贷款协议银行客户经理大多数推荐等额本息法

              为了知道如何还贷款才能最省钱我们下面需要明确第二个原理?#21644;?#36135;膨胀一直在进?#26657;?#32780;且以后会永远进行

              自建国以来我国一直在通货膨胀很多人都怀念那个1毛钱可以吃一顿饭的年代今天再?#24067;?#19981;到了80年代赫赫有名的万元户放到今天一文不值在过去我们遭遇?#25628;现?#30340;通货膨胀那么未来的三十年我们会?#25442;?#32487;续通货膨胀会?#25442;?#22269;家突然发善?#27169;?#19981;再进行通货膨胀甚?#20004;?#34892;通货紧缩了扫盲?#21644;?#36135;膨胀指的是市场上钱越来越多导致钱越来越不值钱通货紧缩指的是市场上钱越来越少所以钱越来越值钱同样多面值的现金明年可以买到比今年更多的东西

              这绝对不可能而且根源不在于中国政府相反在我们看来对人民特别和蔼可亲的美国人身上确立当前全球经济根基的经济学理论源自于美国

              该西方经?#32654;?#35770;体?#31561;?#20026;

              1?#23454;?#30340;通货膨胀有助于经济发展会刺激生产增加投资人民倾向于花出手里的现金从而刺激消费以及生产从而创造更多的就业岗位和工资而通货紧缩会减少生产缩小投资人民倾向于储存现金以便未来购买到更多东西所以消费和生产都会萎缩

              2当政府出现?#26222;?#21361;机必须要增加收入的时候有三?#22336;?#24335;一是增加税收二是向公众借债三是增加货币供应由于前二?#22336;?#24335;在政治上不得人?#27169;?#25152;以政府一般都采用第三?#22336;?#24335;

              3认为政府不应该任由经济危机的产生政府有义务通过量化宽松的方式?#30784;?#29096;平?#26412;?#27982;波动来避免社会动荡的产生即便代价是通货膨胀

              这种理论体系在西方大行其道直接导致了布雷顿森?#21482;?#24065;体系的?#35272;?#32654;元和黄金脱?#24120;?#20174;此美元不断通货膨胀全球货币也一路贬值?#28909;?#22806;国人都这么?#25103;?#30340;抢劫民众中国政府自然也?#25442;?#29420;善其身

              关于通货膨胀一直存在并且未来一定继续是一个大话题真详解起来没五千?#25351;?#19981;定上文只是简单叙述以后有机会再谈我们只是借?#35828;?#20986;第二个结论?#20309;?#26469;中国会一直通货膨胀

              第一定理和第二定理告诉我们你借的钱的利率只是名义利率?#23548;?#21033;率?#23545;?#27809;有那么高需要扣除通货膨胀率?#23548;?#30340;利率是一个很低的数值所以根据定理一?#25237;?#29702;二你买首套房应?#20204;?#23613;家财凑首付买自己能买的起的最大的房子贷款应该选择30年等额本息法贷款数额以自己当前能还得起的最大月供来确定?#28909;?#20320;当前家庭月收入2万每个?#39540;?#25215;受?#33041;?#20379;是1万5那你就把你的贷款数额确定为等额本息法每月一万五即可如果你买的房子太小只能贷一点点钱按30年等额本息法还款方式的话一个月还6000即可那很简单买大房子或者买二套房把自己?#33041;?#20379;推升到一万五左右

              然后我们开始推导第三个定理流动资金具有一定的溢价效应

              这个原理非常晦涩?#35759;?#20063;不好解释我尽量用一个通俗的例子来解释

              按上述那个例子?#33258;?#25910;入二万每个月的极限还款能力是一万五他买了二套房每个月还款一万五月光族分文不剩这个时候他/他老婆升职?#26377;?#20102;家庭月收入提升到了四万每个?#39540;?#20197;攒下二万块钱攒够40万的时候他害怕货币贬值但是也知道为了减少还款压力选择提前还款不划算于是他买了几个车位进行固定资产投资突然有一天政府放开了限购限贷大家都预期会再来一波暴涨他打算再买一套小投资房或者把自住房换大一点40万首付即可但是他现在银?#20889;?#27454;只有几万块钱于是他决定紧急出售车位但是车位的出售需要时间花了一个半月终于出手了但是机会也错过了房价?#22270;?#24403;初下定决心卖车位买房的时候相比暴涨了几十万?#35013;装?#30340;错过了这个良机虽然他预期房价会涨而且房价还真的涨了但是他只能做一个看客没有抓住最佳的机会虽然车位在这几年里也涨了不少钱但是和他损失的相比很少这就是因为车位和房子的流动性不佳变现困难需要时间这个时间在?#25215;?#31361;发性?#24405;?#30340;时候非常的珍贵除此之外的例子还有家人突然重病或者其他突发意外需要急用钱的时候所以能够快速变现的资产就是流动性极好的资产他们会具有溢价效应也就是他们的价值比纸面的价值更值钱一点这也就是每个家庭的主要资产都是房子但是一定要配置一部分现金?#21892;?#20197;及理财产?#36820;脑?#22240;因为他们能够快速变现而你投资?#35828;?#20135;车位商铺等固定资产流动性就差了很多变现速度很慢如果你急于脱手那么你出手的价格会非常非常低你的收益?#23545;?#27809;有纸面上的地产升值收益那么高其中流动性最差的就是提前还房贷如果你提前还了房贷那你的流动性就是0等你几年后想再次投资的时候这部分钱就就是想折价卖也卖不出来了除非你一口气卖掉整套房子

              所以根据定理三虽然?#25215;?#29616;金类产品收益率可能不如房地产投资但是我们在投资房地产之余一定要配置一定比例的现金资产如果你身上一分钱流动资产都没有那么当重大?#24405;?#20986;现的时候你会产生很多人生遗憾有时候是投资上的遗憾有时候甚至是家人生命上的遗憾这可不是钱能买回来的

              根据以上三大定理我们购买第一套房则最经济的房贷计划就是采用三十年等额本息法付最低的首付然后月供定为自己月工资能承受的极限上限因为这个时候你一定是个年轻人刚参加工作没几年过几年很容易就升职?#26377;?#20102;而且后续一定会通货膨胀

              如果接下来你升职?#26377;?#20102;那么你攒下来的钱一定不要提前还款对于车位等固定资产投资如果是自用则?#25442;?#35828;如果是投资用则谨慎一定要留下一定比例的流动性资产以现金?#21892;?#29702;财产?#36820;问?#23384;在当投资机会出?#21482;?#32773;家庭出?#31181;?#22823;意外的时候果断使用这部分资产的年化收益率哪怕低一点都可以接受因为他们有额外的价值附?#21360;?br />
              对于以上这个例子大家可能理解不深刻我举个更浅显的例子说明?#20197;ڡ?#20013;国房价什么时候会暴跌里曾经列过下图这个例子


              图3

              当时曾经说过1989年的大学生工资在89元左右每个月节衣缩食可以攒下来50元假设当时你倾家荡产凑够了首付按月供60元进行贷款等额本息法30年2019年还清今年是2016年你每个月依然需要还60元的巨款?#20445;?#24403;年每个月60元确实是一?#31034;?#27454;但是今天的60元?#36824;?#21507;一个披萨的所以当年有了其他积蓄后不提前还款而是把攒下来的钱进行其他投资是最划算?#27169;?#22240;为以当前这么低的房贷利率而言扣除了通货膨胀?#25163;?#21518;真实利?#22987;?#20302;真的不如持有现金等候一些大机会?#20146;?#26426;会成本那也是成本而且是很高昂的成本

              这里有另外一个例外那就是公积金贷款公积金贷款自然是能贷多少贷多少但是公积金有个特性他既是你的钱又不是你的钱除了还房贷你想提现出来非常困难但是偏偏很多人的公积金增长极其迅速据我身边的一个例子某一线城市国企2012年普通职工的公积金是每个?#39540;?#38500;1200块?#23548;?#21040;账2400块但是2016年数据增长成了每个?#39540;?#38500;2700块?#23548;?#21040;账5400块而08年该单?#36824;?#31215;金是每个?#39540;?#38500;800块?#23548;?#21040;账1600块这种现象在大城?#26657;?#23588;其是名义到手工资很低但是?#23548;?#31119;利很高的国企具有极大的普遍性

              很多人在一个月公积金2400块买了房子公积金贷款 50万但是几年之后突然发现每个月富裕很多公积金而这些公积金躺在公积金账户里的利息是非常低?#27169;?#20197;前是活期利率今年也才刚改成一年期定存利率也就是1.5%上文说了你以5%的利率贷款是非常划算?#27169;?#35841;贷款谁发财那反之你以1.5%的利率存款而且是没有流动性的死款那就是非常亏?#27169;?#23384;越多亏越多

              所以公积金贷款能还就还?#28909;?#20320;每个月还2500现在每个月?#23548;?#21040;账已经5000多块了那么你可以选择把30年等额本息法改成20年甚至10年等额本息法或者你一次?#22253;?#20844;积金账户里的钱提取出来提前还款该操作银?#24615;市?#20320;一年执行一次总之不要让你公积金账户的有资金闲置尽量提前还款否则他虽然名义上是你的钱但是?#23548;?#19978;不是你的钱

              这里顺口说一下信用卡的一个常见使用误区那就是信用卡分期贷款的?#23548;?#21033;率?#23545;?#39640;于名义利率差不多要翻?#37117;?#31639;下面介绍其原理

              现在我见过的信用卡的12个月分期付款的手续费可以低至4%也就是你支付4%手续费之后就不需要支付利息了12个月等分还完款就行现在?#20449;?#21451;?#20381;?#25214;你借款愿意支付6%的年化利率这个时候你好像找到了一条发财的道路用信用卡以4%的手续费贷款12万然后以6%的利?#24335;?#32473;朋友我们假设你和你朋?#35759;?#26080;信用风险都按时还款了这个时候你赚钱了吗


              图4

              如图4所示你借款12万手续费是4%那么你一次性需要支付给银行4800块钱然后每个月还款1万连续还款12个?#24405;?#21487;听起来是不是很公平如果你?#38405;?#21270;利率6%借给你朋友为了简化计算我们按照每个月你朋友乙支付0.5%利息给你就用你银行的钱你给乙多少钱乙就给你多少利息

              那么第一个月你能借给你朋友的钱是12万减去4800块为115200元利息是576元你应还银行一万元我?#20999;?#29408;一点假设你利滚利乙给你的利息你继续贷给他

              那么第二个月你能借出去的款是115200-10000+576=105776元可以获得529的利息依然应还银行一万元如此累计计算

              最后一个月你能贷出去的款是8905元?#19968;?#25903;付你45元的利息你依然应还银行10000元

              最后你折腾了一年按6%利息计算你还亏了一千块以上的计算方式你有兴趣可?#38405;?#20986;你的计算器一个月一个月的算看看结果是不是这样

              那么大概多少利率才能等价呢我的试算结果是7.61%也就是说大概是接近4%的一倍如下图图5所示


              图5

              这里面?#33041;?#29702;是因为虽然你初始只交了4%的手续费但是这个4800是按照你第一个月的贷款额确定?#27169;?#26080;论是立?#35848;?#25163;续费还是把这4800折算进12个月慢慢付都无所谓了但是后续你每个月交了1万的钱给银?#26657;?#21040;了第6个月你?#23548;?#21482;占用了银行六万本金这个时候银行依然是按照你12万的4%手续费来计算的你全年的利率那当然明显不合理

              所以如果银?#24615;?#23450;手续费是4%进行分期支付那?#23548;?#19978;就等同于按照7.61%的年化利率向你发放贷款这还算良?#27169;?#22914;果你是按照下图所示的这种手续费率和银?#20889;?#25104;了协议那你就被坑大了


              图6
              如上图所示7.2%的年化手续费率折合多少贷款年化利率呢折合14%


              图7

              我自创了一套简单的计算办法那就是直接翻倍如果你的银行客户经理告诉你他愿意3%的手续费率给你办理6个月的分期贷款你折算到12个月就是6%再翻倍就是12%也就是这位客户经理打算以12%的贷款利?#24335;?#32473;你一笔钱是不是划?#32654;?#20320;自己决定但是绝对不要认为你是以6%的利?#24335;?#21040;?#27169;?#37027;属于被骗信用卡分期付款可能你不用但是车贷的时候一样是用手续费计算?#27169;?#36825;个时候的计算方法完全一致车贷的?#23548;?#21033;率是名义手续费的一倍

              以上也是一个理财小窍门绝大部分人都不知?#35272;?#38754;?#33041;俗?#31373;门银行信用卡分期业务每年都赚的盆满钵满我只是给你介绍下他的?#23548;?#21033;率和名义利率差距足足有一倍

              还有很多小知?#26029;?#20998;享马上都快七千字了太多了收尾吧以后再慢慢说做一个全文总结最佳的房贷还款方式就是首套房付最少的首付用最大的杠杆贷最多的款选择30年等额本息法拒不提前还款积攒资金等着改善房或者二套房的投资机会然后作为家庭理财你平时应该以现金?#21892;?#29702;财产?#36820;问?#20648;备一部分能快速变现的资产而你的公积金贷款初始贷款以最大贷款额为原则其次的还款里以不让公积金账户有一分钱存留为原则尽量提前还款最后信用卡分期付款并非一定是骗钱但是当你采用信用卡分期付款作为家庭理财计划的时候切记你借来的钱不是名义手续费?#23548;?#21033;率应该翻倍以这个?#23548;?#21033;率来制定你的家庭理财计划

              以上都是家庭理财小?#35760;ɣ?#20063;许每年只能帮你节约1%的钱但是由于基数庞大动辄百万几百万的贷款所以三五年之后这不是一个小数字精通理财手?#21361;?#20320;和你的同龄人慢慢的就拉开了很大的差距

              如果你觉得本文的内容?#38405;?#24456;有参考价值能帮你完善你家庭的理财计划助你更好?#33041;?#20540;家庭资产请点一个转评赞谢谢
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