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              怎么還房貸最劃算?

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              樓主
              匿名  發表于 2018-3-3 16:53:08 |只看大圖 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式


              房貸有很多種償還方式,但是國內非常固定,只有等額本息法和等額本金法兩種方式,所以我們下面討論原理一:三十年等額本息法還款是最劃算的。

              先做個科普,等額本金法就是固定你每個月還的本金數額,然后在這個基礎上添加你每個月應還的利息,就是你每個月的月供,前期較高,后期還了大半本金之后每個月的月供急速降低。等額本息法就是采用浮動本金還款,剛好三十年還清,初期還的月供里幾乎全是利息,后期還的月供里幾乎全是本金,每個月的月供數額是固定的。


              圖一


              如圖1所示,貸款一百萬,第一個月還款5307,其中4083全部是利息,你依然背負巨債。最后一個月也還款5307,利息只有21.58,還的全是本金。

              這里有個極大的誤區,尤其等額本息法的前期還款絕大部分都是利息,甚至可以說你每個月交出去的錢只有零頭是本金,其他都是利息,但是后期還的大半是本金,利息很少。所以很多人誤解為等額本息法的前期是在被剝削,所以傾向于在前期提前還款,能還多少還多少。有一種錯誤的理論說等額本息法越早提前還款越好,如果前三五年沒有提前還款,那就別還款了,因為你已經把該交的利息都交了,后面再提前還款就不劃算了,給人一種前期的還款就是被吸血的錯覺,這種錯誤的理論流傳如此之廣以至于百度上隨處可見。比如貸款100W,30年累計本息還款接近191萬,他會給你計算出,如果你在前三年每年提前還款10W,你最后的本息還款總額只有162萬!你支出的利息從91萬一下子變成了60萬,省了30萬。

              表面上看,很有迷惑性,你頭一個月還的錢大部分是利息,這個時候提前還款,能夠顯著減少你每個月還款的利息額度,而最后一個月還款的5300塊里面只包含了21.58的利息,所以我在還款的后期去提前還款,我傻啊我,我前面二十多年都把我的利息全交給銀行了,后面幾年我瘋了提前還款,最佳提前還款的日期在前幾年,越早越好,越早就越顯著的縮小我累計的還款總額。

              但是這個理論看起來非常有道理,但是其實是完全錯誤的,用數學方法可以精確的解釋到底為什么錯誤,但是用數學方法描述起來非常艱澀難懂,這也是為什么大部分人都被這種理論迷惑了而已。

              我下面用淺顯的文字語言來告訴你為什么。首先,這個理論表述等額本息法提前還款對你有利,而且越早提前還款,提前還款的款項越多對你越有利,我們取極限值考慮,銀行發貸款100萬給你的當天你就提前還款100萬給銀行了,這樣你的利息支出是0,按這個理論對你是最有利的,但是請問如果這樣的話,你還貸款干嘛呢。

              但是很多人還是耿耿于懷,覺得自己頭幾年每個月交的月供里利息的比例太高了,本金太少,明顯是被剝削。

              以圖1的數據舉例,圖1中,每個月還款4511元,商貸100萬,年化利率是4.9%,為了直觀的理解,我做了一個小表格:



              圖2

              如圖2所示,第一年12個月,累計還款金額是63687元,其中利息支出是48672元,本金支出是15016元,本金遠少于利息,乍一看好像是在支持那個錯誤的理論。

              但是我們取極端考慮,假設你不是房貸,而是公司貸款,我借給你100萬,約定30年還清,利率4.9%,其中前三十年每年只還利息,最后一年直接還全部本金。那么你第一年應該還多少利息?

              很簡單的計算,100萬乘以4.9%,第一年你應該還給別人49000元的利息,而等額本息法,你還的利息是48672元,再額外多還一點本金以便于你不至于在第三十年的時候需要一口氣還完所有本金,至于少的那400元,是因為你今年還了一小部分本金所致。

              看到這里已經很明確了,等額本息法的本質,扣除本金方面不談,利息方面,就是今年你欠銀行多少錢,乘以貸款年化利率折合的月利率,就是你這個月應還的利息,這非常公平合理,你欠一百萬,年利率5%,一年就還5萬,過了十幾年你還了一半本金,還欠50萬,那你一年就還2萬5。如上述例子,最后一個月你只欠了5285塊錢,所以你最后一個月應還的利息就是5285*4.9%/12=21.58元。

              利息方面的計算是沒有任何問題的,唯有每個月還的本金是波動的,這是為了要按照30年還清的目標進行計算,所以才導致前期還本金少,后期還本金多的情況出現,其實你一點都不吃虧,你借了一百萬,約定利率是4.9%,銀行第一年收你4萬9左右的利息,難道這有什么問題嗎?

              為什么要說這個問題呢,因為這個問題非常重要,解釋清楚了這個問題,才能進行后續的討論。這個問題的結論就是等額本息法和等額本金法對銀行來說毫無差別,當年貸出去多少錢就收多少利息嘛,收回來的本金可以貸給其他人,但是對于客戶來說差別很大,等額本息法傾向于后期再還錢,等額本金法傾向于前期就還錢,至于為什么你簽貸款協議的時候銀行客戶經理雖然無所謂,但是都推薦你采用等額本息法的原因是因為大部分客戶都傾向于貸最多的錢,但是等額本金法前期的高還款額很多客戶承受不起,為了能盡量的促成最多的貸款協議,銀行客戶經理大多數推薦等額本息法。

              為了知道如何還貸款才能最省錢,我們下面需要明確第二個原理:通貨膨脹一直在進行,而且以后會永遠進行。

              自建國以來,我國一直在通貨膨脹,很多人都懷念那個1毛錢可以吃一頓飯的年代,今天再也見不到了,80年代赫赫有名的萬元戶,放到今天,一文不值。在過去我們遭遇了嚴重的通貨膨脹,那么未來的三十年,我們會不會繼續通貨膨脹,會不會國家突然發善心,不再進行通貨膨脹甚至進行通貨緊縮了?(掃盲:通貨膨脹指的是市場上錢越來越多導致錢越來越不值錢,通貨緊縮指的是市場上錢越來越少,所以錢越來越值錢,同樣多面值的現金,明年可以買到比今年更多的東西)

              這絕對不可能,而且根源不在于中國政府,相反,在我們看來對人民特別和藹可親的美國人身上,確立當前全球經濟根基的經濟學理論,源自于美國。

              該西方經濟理論體系認為:

              1、適當的通貨膨脹有助于經濟發展,會刺激生產,增加投資,人民傾向于花出手里的現金從而刺激消費以及生產,從而創造更多的就業崗位和工資。而通貨緊縮會減少生產,縮小投資,人民傾向于儲存現金以便未來購買到更多東西,所以消費和生產都會萎縮。

              2、當政府出現財政危機必須要增加收入的時候,有三種方式,一是增加稅收;二是向公眾借債;三是增加貨幣供應。由于前二種方式在政治上不得人心,所以政府一般都采用第三種方式。

              3、認為政府不應該任由經濟危機的產生,政府有義務通過量化寬松的方式來“熨平”經濟波動,來避免社會動蕩的產生,即便代價是通貨膨脹。

              這種理論體系在西方大行其道,直接導致了布雷頓森林貨幣體系的崩潰,美元和黃金脫鉤,從此美元不斷通貨膨脹,全球貨幣也一路貶值,既然外國人都這么合法的搶劫民眾,中國政府自然也不會獨善其身。

              關于通貨膨脹一直存在并且未來一定繼續是一個大話題,真詳解起來沒五千字搞不定,上文只是簡單敘述,以后有機會再談,我們只是借此得出第二個結論:未來中國會一直通貨膨脹。

              第一定理和第二定理告訴我們,你借的錢的利率只是名義利率,實際利率遠遠沒有那么高,需要扣除通貨膨脹率,實際的利率是一個很低的數值。所以,根據定理一和定理二,你買首套房應該傾盡家財湊首付,買自己能買的起的最大的房子,貸款應該選擇30年等額本息法,貸款數額以自己當前能還得起的最大月供來確定。比如你當前家庭月收入2萬,每個月可承受的月供是1萬5,那你就把你的貸款數額確定為等額本息法每月一萬五即可。如果你買的房子太小,只能貸一點點錢,按30年等額本息法還款方式的話一個月還6000即可,那很簡單,買大房子或者買二套房,把自己的月供推升到一萬五左右。

              然后我們開始推導第三個定理:流動資金具有一定的溢價效應。

              這個原理非常晦澀難懂,也不好解釋,我盡量用一個通俗的例子來解釋。

              按上述那個例子,甲月收入二萬,每個月的極限還款能力是一萬五,他買了二套房,每個月還款一萬五,月光族,分文不剩。這個時候他/他老婆升職加薪了,家庭月收入提升到了四萬,每個月可以攢下二萬塊錢,攢夠40萬的時候,他害怕貨幣貶值,但是也知道為了減少還款壓力選擇提前還款不劃算,于是他買了幾個車位進行固定資產投資,突然有一天,政府放開了限購限貸,大家都預期會再來一波暴漲,他打算再買一套小投資房或者把自住房換大一點,40萬首付即可,但是他現在銀行存款只有幾萬塊錢,于是他決定緊急出售車位,但是車位的出售需要時間,花了一個半月終于出手了,但是機會也錯過了,房價和甲當初下定決心賣車位買房的時候相比,暴漲了幾十萬。甲白白的錯過了這個良機,雖然他預期房價會漲,而且房價還真的漲了,但是他只能做一個看客,沒有抓住最佳的機會。雖然車位在這幾年里也漲了不少錢,但是和他損失的相比,很少,這就是因為車位和房子的流動性不佳,變現困難需要時間,這個時間在某些突發性事件的時候非常的珍貴,除此之外的例子還有家人突然重病或者其他突發意外需要急用錢的時候。所以,能夠快速變現的資產就是流動性極好的資產,他們會具有溢價效應,也就是他們的價值比紙面的價值更值錢一點。這也就是每個家庭的主要資產都是房子,但是一定要配置一部分現金、股票、以及理財產品的原因,因為他們能夠快速變現。而你投資了地產、車位、商鋪等固定資產,流動性就差了很多,變現速度很慢,如果你急于脫手,那么你出手的價格會非常非常低,你的收益遠遠沒有紙面上的地產升值收益那么高,其中流動性最差的就是提前還房貸,如果你提前還了房貸,那你的流動性就是0,等你幾年后想再次投資的時候,這部分錢就就是想折價賣,也賣不出來了,除非你一口氣賣掉整套房子。

              所以,根據定理三,雖然某些現金類產品收益率可能不如房地產投資,但是我們在投資房地產之余,一定要配置一定比例的現金資產,如果你身上一分錢流動資產都沒有,那么當重大事件出現的時候你會產生很多人生遺憾,有時候是投資上的遺憾,有時候甚至是家人生命上的遺憾,這可不是錢能買回來的。

              根據以上三大定理,我們購買第一套房,則最經濟的房貸計劃就是采用三十年等額本息法,付最低的首付,然后月供定為自己月工資能承受的極限上限,因為這個時候你一定是個年輕人剛參加工作沒幾年,過幾年很容易就升職加薪了,而且后續一定會通貨膨脹。

              如果接下來你升職加薪了,那么你攢下來的錢,一定不要提前還款,對于車位等固定資產投資,如果是自用則沒話說,如果是投資用則謹慎,一定要留下一定比例的流動性資產,以現金、股票、理財產品的形式存在,當投資機會出現或者家庭出現重大意外的時候果斷使用,這部分資產的年化收益率哪怕低一點都可以接受,因為他們有額外的價值附加。

              對于以上這個例子,大家可能理解不深刻,我舉個更淺顯的例子說明,我在《中國房價什么時候會暴跌》里曾經列過下圖這個例子:


              圖3

              當時曾經說過,1989年的大學生工資在89元左右,每個月節衣縮食可以攢下來50元,假設當時你傾家蕩產湊夠了首付,按月供60元進行貸款,等額本息法30年,2019年還清,今年是2016年,你每個月依然需要還60元的“巨款”,當年每個月60元確實是一筆巨款,但是今天的60元只夠吃一個披薩的。。。所以當年有了其他積蓄后,不提前還款,而是把攢下來的錢進行其他投資,是最劃算的,因為以當前這么低的房貸利率而言,扣除了通貨膨脹率之后,真實利率極低,真的不如持有現金等候一些大機會,記住,機會成本,那也是成本,而且是很高昂的成本。

              這里有另外一個例外,那就是公積金貸款,公積金貸款自然是能貸多少貸多少,但是公積金有個特性,他既是你的錢,又不是你的錢,除了還房貸,你想提現出來非常困難,但是偏偏很多人的公積金增長極其迅速,據我身邊的一個例子,某一線城市國企,2012年普通職工的公積金是每個月扣除1200塊,實際到賬2400塊,但是2016年,數據增長成了每個月扣除2700塊,實際到賬5400塊,而08年,該單位公積金是每個月扣除800塊實際到賬1600塊。這種現象在大城市,尤其是名義到手工資很低,但是實際福利很高的國企具有極大的普遍性。

              很多人在一個月公積金2400塊買了房子,公積金貸款 50萬,但是幾年之后突然發現每個月富裕很多公積金,而這些公積金躺在公積金賬戶里的利息是非常低的,以前是活期利率,今年也才剛改成一年期定存利率,也就是1.5%,上文說了,你以5%的利率貸款是非常劃算的,誰貸款誰發財,那反之,你以1.5%的利率存款而且是沒有流動性的死款,那就是非常虧的,存越多虧越多。

              所以,公積金貸款能還就還,比如你每個月還2500,現在每個月實際到賬已經5000多塊了,那么你可以選擇把30年等額本息法改成20年甚至10年等額本息法,或者你一次性把公積金賬戶里的錢提取出來提前還款,該操作銀行允許你一年執行一次。總之,不要讓你公積金賬戶的有資金閑置,盡量提前還款!否則,他雖然名義上是你的錢,但是實際上不是你的錢。

              這里順口說一下信用卡的一個常見使用誤區,那就是信用卡分期貸款的實際利率,遠遠高于名義利率,差不多要翻倍計算,下面介紹其原理。

              現在我見過的信用卡的12個月分期付款的手續費可以低至4%,也就是你支付4%手續費之后就不需要支付利息了,12個月等分還完款就行。現在有朋友乙來找你借款,愿意支付6%的年化利率,這個時候你好像找到了一條發財的道路,用信用卡以4%的手續費貸款12萬,然后以6%的利率借給朋友,我們假設你和你朋友都無信用風險,都按時還款了,這個時候,你賺錢了嗎?


              圖4

              如圖4所示,你借款12萬,手續費是4%,那么你一次性需要支付給銀行4800塊錢,然后每個月還款1萬,連續還款12個月即可,聽起來是不是很公平?如果你以年化利率6%借給你朋友,為了簡化計算,我們按照每個月你朋友乙支付0.5%利息給你,就用你銀行的錢,你給乙多少錢乙就給你多少利息。

              那么第一個月,你能借給你朋友的錢,是12萬減去4800塊,為115200元,利息是576元,你應還銀行一萬元。我們心狠一點,假設你利滾利,乙給你的利息你繼續貸給他。

              那么第二個月你能借出去的款,是115200-10000+576=105776元,可以獲得529的利息,依然應還銀行一萬元,如此累計計算

              最后一個月,你能貸出去的款是8905元,乙會支付你45元的利息,你依然應還銀行10000元。

              最后,你折騰了一年,按6%利息計算,你還虧了一千塊!以上的計算方式,你有興趣,可以拿出你的計算器,一個月一個月的算,看看結果是不是這樣。

              那么大概多少利率才能等價呢,我的試算結果是7.61%,也就是說,大概是接近4%的一倍,如下圖圖5所示。


              圖5

              這里面的原理,是因為雖然你初始只交了4%的手續費,但是這個4800是按照你第一個月的貸款額確定的,無論是立刻付手續費,還是把這4800折算進12個月慢慢付,都無所謂了,但是后續你每個月交了1萬的錢給銀行,到了第6個月,你實際只占用了銀行六萬本金,這個時候銀行依然是按照你12萬的4%手續費來計算的你全年的利率,那當然明顯不合理。

              所以,如果銀行約定手續費是4%進行分期支付,那實際上就等同于按照7.61%的年化利率向你發放貸款,這還算良心,如果你是按照下圖所示的這種手續費率和銀行達成了協議,那你就被坑大了。


              圖6
              如上圖所示,7.2%的年化手續費率,折合多少貸款年化利率呢,折合14%


              圖7

              我自創了一套簡單的計算辦法,那就是直接翻倍,如果你的銀行客戶經理告訴你,他愿意3%的手續費率給你辦理6個月的分期貸款,你折算到12個月就是6%,再翻倍就是12%,也就是這位客戶經理打算以12%的貸款利率借給你一筆錢,是不是劃得來你自己決定,但是絕對不要認為你是以6%的利率借到的,那屬于被騙。信用卡分期付款可能你不用,但是車貸的時候一樣是用手續費計算的,這個時候的計算方法完全一致,車貸的實際利率是名義手續費的一倍。

              以上,也是一個理財小竅門,絕大部分人都不知道里面的運作竅門,銀行信用卡分期業務每年都賺的盆滿缽滿,我只是給你介紹下,他的實際利率和名義利率,差距足足有一倍。

              還有很多小知識想分享,馬上都快七千字了,太多了,收尾吧,以后再慢慢說。做一個全文總結,最佳的房貸還款方式,就是首套房付最少的首付,用最大的杠桿貸最多的款,選擇30年等額本息法,拒不提前還款,積攢資金等著改善房或者二套房的投資機會,然后,作為家庭理財,你平時應該以現金、股票、理財產品的形式儲備一部分能快速變現的資產。而你的公積金貸款,初始貸款以最大貸款額為原則,其次的還款里以不讓公積金賬戶有一分錢存留為原則,盡量提前還款。最后,信用卡分期付款并非一定是騙錢,但是當你采用信用卡分期付款作為家庭理財計劃的時候,切記你借來的錢,不是名義手續費,實際利率應該翻倍,以這個實際利率來制定你的家庭理財計劃。

              以上都是家庭理財小技巧,也許每年只能幫你節約1%的錢,但是由于基數龐大,動輒百萬幾百萬的貸款,所以三五年之后,這不是一個小數字,精通理財手段,你和你的同齡人,慢慢的就拉開了很大的差距。

              如果你覺得本文的內容對你很有參考價值,能幫你完善你家庭的理財計劃助你更好的增值家庭資產,請點一個轉評贊,謝謝。
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